תמ”א 38 – מהי אחריות הקבלן בפרויקט?
בשנים האחרונות ככל הנראה יצא לכם לשמוע את המונחים “תמ”א 38”, “התחדשות עירונית”, “פינוי בינוי”, ומילים נוספות בהקשר הזה, אך לא באמת הסבירו לכם במה מדובר ומה המשמעות של המונחים הללו. סקרנים? בשביל זה אנחנו כאן.
תמ”א 38 – ת כנית מ תאר א רצית 38: לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
מדובר בתכנית מדינית שהחלה בשנת 2005, על מנת לפעול לתמיכה וחיזוק של מבנים רבים בארץ שלא נבנו על פי תקן בטיחותי עדכני, כך שאותם מבנים אינם עמידים בפני רעידות אדמה. לרוב מדובר במבנים ישנים ביותר בני מעל ל30 שנה, אשר נבנו לפני שנת 1980, והתכנית תקפה בלעדית למבנים שכל זכויות הבנייה עליהם עולה על 400 מ”ר, או מבנים שכוללים 3 קומות או יותר מכך.
מאחר וביצוע התכנית כוללת חיזוק של מבנים רבים ברחבי הארץ, העלות לכך יקרה מאוד, ולכן המדינה אישרה את התכנית, אשר אמונה על לעודד התחדשות עירונית, וחיזוק המבנים, בכך שתאפשר ליזמים זכויות בניה נוספות באותם מבנים שיש “לשפץ” ולחזק, ובכך למעשה תתרום למטרה זו.
היזם יהיה רשאי לחדש את השטח מסביב למבנה ואת המבנה עצמו, להוסיף קומות ודירות נוספות לבניין הקיים, ולהרחיב דירות קיימות בהתאם למגבלות תכנוניות ועד לשטח של 25 מ”ר, כגון: ממ”ד, שטח נוסף בחדרים, וכו’.
במקרים של חיזוק מבנים וחידושם במסגרת “תמ”א 38″, היזם פטור ממס השבחה של הנכס, אשר בדרך כלל מוטלים על אלו המחדשים ומרחיבים את נכסי הנדל”ן שבבעלותם.
למה כן כדאי להיכנס לתהליך של תמ”א 38?
הצדדים החיוביים בתכנית בולטים:
- חידוש המבנים בעיר ובשל כך שיפור באיכות חיי הדיירים במבנים המחודשים.
- המבנה עמיד בפני רעידות אדמה ובנוי בצורה מחודשת לדאגה כללית לבטחון הדיירים.
- ניתן להוסיף קומות נוספות לבניין מעבר ל3 קומות שהיו במצב ההתחלתי.
- ערכו הכספי של המבנה והדירות בו, יעלה באופן ישיר בעקבות התכנית.
- היזם רשאי להשביח את הנכס, המהווה הבניין והדירות בו, להרחיב אותם ולחדש אותם, בלי להיות מאולץ לשלם על מסים רלוונטים להשבחה כפי שניתן בד”כ, ללא תמ”א 38.
- הרחבת קהל הדיירים במבנים המחודשים, לאור ריבוי הדירות ושטח המגורים במבנים.
- הוספה של כלי עזר לבניין כגון מעלית, מעקה וכו’.
למה לא כדאי להיכנס לתהליך?
- באופן כללי האוכלוסיה תופשת את התהליך כבזבזני ולא משתלם כספית.
- הגופים המוסמכים על כך, נתקלו במכשולים בתהליך ההסברה לציבור הכללי, אודות הסיבות ההכרחיות לבצע את התכנית במבנים השונים, לרוב התשובות לשאלות הציבור נענות על ידי היזמים ולא על ידי גופים האמונים על כך.
- בתכנית ישנו מיסוי שמוטל על הקבלנים העוסקים בשיפוץ וחיזוק המבנה, אשר לעתים מהווה מכשול כלכלי עבורם וגורם להפחתת האינטרס שלהם בקבלת העבודה.
- יתכן והרחבת המבנים תגרום לצפיפות בין מבנים, דבר העלול להזיק לאיכות החיים של התושבים באותם מבנים.
- מזה זמן רב, הרשויות השונות בארץ מעכבות את התכנית ולמעשה רוב הבקשות לביצוע התכנית במבנים שונים טרם אושרו על ידי הרשויות.
בשורה התחתונה – מהי אחריות הקבלן?
קודם כל, הקבלן הוא האחראי על כל החידוש ושיפוץ המבנה, כך שהוא מתחייב לדיירים לדאוג לכל צרכיהם בעניין המבנה. דבר זה נוגע ראשית לנושא שכ”ד, אשר הקבלן משלם לדיירים מדי חודש לכל אורך תקופת הפרויקט. שנית, מתחייב להעביר לרשותם עם תום הפרויקט דירה מחודשת, או בגודל זהה לשהייתה טרם הפרויקט או לגדולה יותר.
בנוסף, במידה ותחששו מהסכנות הכרוכות בפרויקט, ניתן לבקש ערבויות שונות מהקבלן למקרה שהפרויקט ייפסק באמצע או שיעבור פשיטת רגל במהלך העבודה ולא יכול להמשיכה.
נכון לעכשיו, התכנית מתוכננת להימשך בשנים הקרובות ובקשות רבות עודנן בטיפול טרם אישורן או דחייתן, אך את הכדאיות והתועלת של התכנית, עוד יש להשאיר למבחן הזמן. לכל שאלה וטענה תוכלו לפנות אל חברתנו “הנדסה חדשה”, ואנו נעמוד לשירותכם.
*האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין או בעל מקצוע והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
כתיבה ועריכת תוכן: יוני נינה אברג’יל 18דיגיטל
